SVEZIA: LA CRISI IMMOBILIARE E IL CROLLO DELLE SOCIETA’
1. LA CORRELAZIONE TRA
TASSO DI INFLAZIONE, POLITICA MONETARIA, INTERESSI SUI MUTUI, PRODOTTO INTERNO
LORDO E AZIONARIO IMMOBILIARE
A che livello si attesta ad
oggi il tasso di inflazione svedese misurato anno/anno?
Come mostra la figura, al
10.6%. La Svezia non osservava tale cifra dal lontano marzo del 1991.
Lo stesso si mantiene più
forte o più debole rispetto a quello misurato per l’euro area? È possibile
scoprirlo attraverso uno spread, osservabile nella figura successiva:
Lo spread (di color nero),
ottenuto sottraendo il tasso di inflazione svedese a quello europeo, è
piuttosto chiaro, +3.6%: l’inflazione svedese si mantiene più forte. Volendo
essere ancora più precisi, la Svezia risulta essere il 15° paese europeo con
l’inflazione più alta:
Il concetto che qualunque appassionato ha appreso nel
biennio 2021-2023 è stato sicuramente il seguente:
·
Un alto tasso di inflazione è combattuto dalle
banche centrali attraverso la manipolazione dei tassi di interesse
La Sveriges riksbank, a
partire dal 28 aprile del 2022, ha iniziato il suo processo di inasprimento di
politica monetaria attraverso il rialzo dei tassi di interesse che, per diversi
anni, erano stati ancorati allo 0%. In particolare, come mostra la figura
successiva, dal 0% al 3.5%
Ad un aumento dei tassi di
interesse della banca centrale il costo del denaro diventa più oneroso: questo
significa che l’interesse da pagare per poter accedere a dei prestiti (per
mutui e finanziamenti, ad esempio) aumenta.
Questo significa che dovrebbe
esistere una correlazione diretta tra tassi di interesse di una banca centrale
e il tasso per accedere a dei mutui. Andiamo ad osservare nella figura successiva
se l’ipotesi è vera:
La correlazione tra i due
dati è positiva, motivo per il quale:
·
All’aumentare dei tassi di interesse della banca
centrale, aumenterà il costo del denaro per accedere a dei mutui
Cerchiamo ora di ragionare in
maniera logica, ponendoci una semplice domanda:
“Come
impatta l’aumento dei tassi di interesse sul mercato immobiliare di un Paese?”
Dovrebbe
impattare in maniera negativa poiché, teoricamente, l’aumento del prezzo per
accedere ad un mutuo sfavorirebbe la domanda di immobili, infatti:
·
È più probabile che i consumatori accedano ad un
mutuo quando esso si presenta “a sconto”
I prezzi
delle case sono legati alla legge della domanda e dell’offerta. Se i
ragionamenti ipotizzati fossero giusti, si potrebbe affermare che:
·
All’aumento dei tassi di interesse, aumenteranno
i prezzi dei mutui e diminuirà la richiesta di case, con relativa diminuzione
del loro prezzo
·
Al contrario, ad un taglio dei tassi di
interesse corrisponderanno mutui “più accessibili e meno onerosi” e quindi un
aumento della loro domanda, con relativo aumento dei prezzi delle case
Osserviamo
nella figura successiva se l’ipotesi è plausibile:
Si, è
plausibile!
Concentriamoci
ora sull’indice dei prezzi delle case, osservando la figura successiva:
È
possibile osservare come esso abbia registrato una contrazione anno/anno pari
al -12.7%, lontano dalla soglia dello 0%. Questo impatterà sul PIL? Scopriamolo
studiando la correlazione tra i due dati:
La
correlazione tra essi (studiata su 10 periodi) è mediamente positiva, motivo
per il quale è possibile affermare come il mercato immobiliare (in particolare,
l’indice dei prezzi delle case) impatti in maniera importante sull’intensità
economica.
Concludiamo
il paragrafo con un piccolo schema:
2. IL
CROLLO DEL SETTORE AZIONARIO IMMOBILIARE SVEDESE
Come avrà
reagito l’azionario immobiliare svedese al crollo dell’indice dei prezzi delle
case? Osserviamo le prestazioni di tre società:
·
Samhallsbyggnadsbolaget, società che si
concentra sulla gestione e sviluppo di proprietà immobiliari:
+522% dopo
il crollo del 2020 e, dal massimo storico di novembre 2021, -91%.
·
Castellum, che si occupa della gestione e
sviluppo di immobili commerciali e industriali:
Oltre il
+100% di prestazione dai minimi del 2020 ai massimi storici di novembre 2021 per
poi perdere oltre la metà del suo valore (-60.9%).
·
Fastighets AB Balder, che possiede un
portafoglio diversificato di proprietà come locali commerciali, edifici
residenziali e immobili industriali:
+213% dai
minimi del 2020 e successivo crollo del -67% dai massimi storici.
Perché
queste tre società hanno registrato delle enormi prestazioni con bassi tassi di
interesse e continuano a registrare dei minimi via via decrescenti dopo
l’aumento degli stessi? La risposta è semplice:
·
Il settore immobiliare è un settore ciclico,
ossia un settore sensibile all’intensità economica. È importante evidenziare
come la domanda di immobili, che siano essi commerciali, industriali o
residenziali sia fortemente legata all’intensità dell’economia
3. I
TASSI DI INTERESSE PROSEGUIRANNO LA LORO TRAIETTORIA AL RIALZO?
Per
rispondere alla domanda, è necessario porsi:
·
Il primo interrogativo:
“Perché
la banca centrale svedese dovrebbe arrestare un rialzo dei tassi?”
Un motivo, tra i diversi,
potrebbe essere il seguente:
“Per
stimolare l’intensità economica, evitando una recessione (quasi alle porte)”
·
Il secondo interrogativo:
“Potrebbe la banca
centrale svedese arrestare un rialzo dei tassi con un tasso di inflazione a
doppia cifra”?
Difficile
rispondere a questo, per un motivo semplice:
·
Un rialzo dei tassi ha un effetto positivo sul
tasso di inflazione, ma negativo sull’intensità economica
Ad oggi il
mercato si aspetta un taglio? Osserviamo nella figura successiva il rendimento
a 2 anni del titolo di stato svedese:
È
importante ricordare che:
·
Il rendimento a 2 anni è quello più influenzato
dalle aspettative degli investitori sulla politica monetaria
È
possibile osservare come il rendimento dello stesso bond si trovi in prossimità
dei massimi di periodo, al 2.9%; questo denota il fatto che gli attori di
mercato non hanno aspettative di un pivot e successivo taglio degli interest
rates.
La figura
precedente è e sarà una delle più importanti da osservare per capire quale
potrà essere il destino dell’economia svedese e del suo settore immobiliare.
Qualora
qualche concetto non fosse stato chiaro commentate pure.
Buona giornata.
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